14/09/2026

Entretien des colonnes d’immeuble : le rôle du syndic

Un refoulement dans une colonne commune, et la question tombe aussitôt en conseil syndical : qui devait entretenir cette canalisation, et qu’est-ce que la loi impose vraiment au syndic ? La réponse tient en deux temps : un régime juridique clair sur la propriété de la colonne, et une absence de règle chiffrée sur la fréquence d’entretien — ce qui laisse la question au bon sens de gestion, pas à une obligation légale précise.

Colonne commune ou partie privative : ce que dit la loi

Entretien des colonnes d'immeuble : le rôle du syndic

L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (en vigueur depuis le 25/11/2018) présume parties communes « la structure des bâtiments et équipements collectifs, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ». Concrètement, une colonne ou une chute qui dessert plusieurs lots reste une partie commune même si elle traverse un appartement — sauf si le règlement de copropriété en dispose autrement. Cette présomption n’est donc pas absolue : le point de départ est toujours le règlement de copropriété de l’immeuble concerné.

Cette classification a une conséquence directe : l’entretien d’une colonne commune relève du syndicat des copropriétaires, et non du propriétaire ni du locataire du lot qu’elle traverse.

Ce que rappelle un arrêt de la Cour de cassation

Cass. 3e civ., 20 décembre 2018, pourvoi n° 17-24.286 : dans une affaire de refoulement lié à une canalisation sous-dimensionnée classée partie commune, le bailleur a été condamné envers son locataire au titre de l’obligation de délivrer un logement décent, « peu important que le défaut affecte une partie commune » — à charge pour lui de se retourner ensuite contre le syndicat.

Cet arrêt ne fixe aucune obligation de périodicité d’entretien pour le syndic : il éclaire seulement les conséquences, pour un bailleur, d’un défaut affectant une partie commune. Il ne peut pas être lu comme imposant un rythme de curage précis aux colonnes de l’immeuble.

Deux régimes à ne jamais confondre

La colonne commune et une canalisation privative ne répondent pas au même texte. Les mélanger dans une même phrase entretient une confusion fréquente en assemblée générale.

Élément	Colonne / chute commune	Canalisation privative
Texte applicable	Loi n° 65-557 du 10/07/1965, art. 3	Décret n° 87-712 (réparations locatives)
Qui en a la charge	Syndicat des copropriétaires	Locataire ou propriétaire occupant, selon le bail
Exception possible	Disposition contraire du règlement de copropriété	Clause contraire du bail, le cas échéant

Entretien préventif : une pratique de gestion, pas une obligation légale chiffrée

Aucun texte identifié n’impose une périodicité de curage ou d’entretien pour les colonnes communes. Un entretien préventif régulier est une pratique de gestion recommandée — l’arrêt de 2018 illustre bien le coût, pour le syndicat, d’un défaut d’entretien qui finit par causer un dommage — mais ce n’est pas une obligation légale fixée dans un texte à ce jour. Toute affirmation du type « la loi impose un curage tous les X ans » serait donc inexacte.

Ce que le syndic peut organiser, en pratique :

Faire inscrire la question de l’entretien des colonnes à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
Faire évaluer l’état des colonnes avant de décider d’un contrat d’entretien.
Rattacher la dépense aux charges communes générales, votées en assemblée générale.

Où se décide un contrat d’entretien

Le budget consacré à l’entretien des colonnes relève des charges communes générales de la copropriété. Le détail des règles de vote applicables (majorité requise pour ce type de contrat) n’a pas pu être vérifié à ce jour et n’est donc pas précisé ici. La décision revient à l’assemblée générale, sur proposition du conseil syndical ou du syndic.