Avant l’offre\u00a0: d\u00e9finir son budget et son dossier de financement<\/h2>\n
Premi\u00e8re r\u00e8gle : on obtient une simulation de pr\u00eat avant de visiter, pas apr\u00e8s avoir eu un coup de c\u0153ur. Les banques demandent un taux d’endettement sous 35 %, calcul\u00e9 charges comprises depuis la r\u00e9forme du Haut Conseil de stabilit\u00e9 financi\u00e8re de janvier 2022. Un couple \u00e0 4 200 euros nets par mois ne d\u00e9passera donc pas 1 470 euros de mensualit\u00e9, assurance incluse.<\/p>\n
L’apport compte double aujourd’hui. Les taux ont redescendu sous les 3,5 % sur 20 ans courant 2025, mais les banques exigent toujours de quoi couvrir les frais de notaire, soit 7 \u00e0 8 % du prix dans l’ancien. Sur un bien \u00e0 280 000 euros, pr\u00e9voyez environ 20 000 euros de c\u00f4t\u00e9, hors apport sur le capital.<\/p>\n
Achat immobilier les \u00e9tapes\u00a0: de l’offre accept\u00e9e au compromis<\/h2>\n
Une fois l’offre sign\u00e9e par le vendeur, le compte \u00e0 rebours d\u00e9marre. Le compromis de vente intervient en g\u00e9n\u00e9ral trois \u00e0 quatre semaines plus tard, le temps que le notaire r\u00e9unisse les diagnostics et v\u00e9rifie l’\u00e9tat hypoth\u00e9caire du bien.<\/p>\n
Entre les deux, une chose compte plus que tout : lire le compromis ligne par ligne avant de le signer, pas en diagonale dans le bureau du notaire. On y trouve le prix, les conditions suspensives, et parfois une clause sur l’\u00e9tat des \u00e9quipements qui m\u00e9rite une vraie attention.<\/p>\n
Le d\u00e9lai de r\u00e9tractation et les conditions suspensives<\/h2>\n
La loi SRU donne 10 jours francs \u00e0 l’acheteur apr\u00e8s r\u00e9ception du compromis en recommand\u00e9 ou en main propre contre \u00e9margement. Durant ce d\u00e9lai, on se r\u00e9tracte sans justification et sans p\u00e9nalit\u00e9. Pass\u00e9 ce cap, deux conditions suspensives prot\u00e8gent encore l’acheteur : l’obtention du pr\u00eat, avec un d\u00e9lai minimum l\u00e9gal de 30 jours, et parfois un droit de pr\u00e9emption de la mairie.<\/p>\n
Mon avis sur ce point : n\u00e9gociez toujours un d\u00e9lai de pr\u00eat de 45 jours plut\u00f4t que les 30 jours minimum. Les banques ont des d\u00e9lais d’instruction plus longs depuis l’arriv\u00e9e des nouvelles normes de notation interne fin 2024. Un d\u00e9lai trop court oblige parfois \u00e0 redemander un avenant, et \u00e7a co\u00fbte du temps \u00e0 tout le monde.<\/p>\n
Les diagnostics obligatoires \u00e0\u00a0r\u00e9unir avant la signature<\/h2>\n
Le dossier de diagnostic technique regroupe le DPE, l’amiante pour les permis ant\u00e9rieurs \u00e0 juillet 1997, le plomb pour l’avant-1949, l’\u00e9tat des risques naturels et technologiques, et selon la zone, un diagnostic assainissement non collectif. Ce dernier est trop souvent d\u00e9couvert au dernier moment.<\/p>\n
Pour une maison raccord\u00e9e \u00e0 une fosse septique ou \u00e0 un assainissement individuel, le contr\u00f4le SPANC lors d’une vente immobili\u00e8re<\/a> est obligatoire depuis la loi sur l’eau de 2006, et valide trois ans. Sans ce document, le notaire bloque la signature. Je l’ai vu arriver plusieurs fois : un vendeur pense que son installation est conforme depuis vingt ans, le contr\u00f4le dit l’inverse, et il faut ren\u00e9gocier le prix ou pr\u00e9voir des travaux dans l’acte.<\/p>\n
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